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Spanish to English: La burbuja no ha acabado de desinflarse General field: Bus/Financial Detailed field: Real Estate
Source text - Spanish La burbuja no ha acabado de desinflarse
El mercado lleva tres años atascado en más de 670.000 viviendas nuevas sin vender
EL PAÍS: AMANDA MARS Madrid 20 OCT 2012
Una subasta de 1.100 pisos con descuentos de hasta el 60%. Esa es la oferta que lanzó la nacionalizada Bankia para acelerar el “drenaje” de los activos inmobiliarios que se quedó en prenda cuando los clientes dejaron de pagar las hipotecas. El Sabadell anunció la semana pasada otras rebajas de guerrilla. Los precios de la vivienda registraron en el tercer trimestre de 2012 la mayor bajada desde el pinchazo de la burbuja (un 9,3% interanual), según el Ministerio de Fomento. Y es que el mercado del ladrillo se revuelve: el sector financiero acelera la venta los restos del naufragio porque la reforma financiera les obliga a contabilizar más pérdidas de su cartera de créditos inmobiliarios, con lo que les deja manos libres para vender barato porque ya se han registrado esas caídas de valor en sus cuentas. Y Sareb, un juego de siglas que da nombre al banco malo impulsado por el Gobierno para tomar los activos tóxicos de la banca rescatada en un plazo máximo de 15 años, busca espolear las ventas.
Pero el mercado inmobiliario español no se reduce a esos más de 80.000 millones de euros en activos inmobiliarios que los bancos y cajas se han adjudicado de sus clientes morosos. El stock de vivienda nueva lleva tres años anclado en más de 670.000 unidades (último dato al cierre de 2011), pese a que los precios, según Fomento, han bajado un 25% desde su punto más alto (2008) para regresar al nivel de 2004.
¿Ya ha acabado de desinflarse la burbuja inmobiliaria en España? “Aún queda corrección por hacer [bajada de precios], estamos en recesión y con la renta de las familias bajando, la caída seguirá, y el banco malo seguramente lo acelerará, porque el descenso ha sido suave hasta ahora”, señala Ángel Serrano, director de negocio de Aguirre Newman. Coincide el catedrático José García Montalvo, experto en el sector: “Descontando el efecto de la inflación, estamos a unos niveles de precios de 2003, pero la burbuja no está digerida porque los precios actuales no se justifican por la renta de las familias”.
La destrucción de empleo, la bajada salarial y la recesión se han comido el efecto de esa rebaja de precios y el esfuerzo de los hogares para poder adquirir una vivienda sigue en un nivel poco saludable. Desde 1995 y hasta 2000, los precios de unas viviendas equivalían a unos cuatro años de renta total disponible media de los hogares, mientras que en junio de 2007 llegó a tocar las 7,6 veces. Hoy sigue en seis.
¿Cuánto pueden bajar aún las viviendas? Los expertos manejan otro indicador para fijar el precio razonable de la vivienda en un país, el número de veces que el precio del alquiler está incorporado en el precio de la vivienda (PER). “Actualmente el PER de la vivienda es 24,3 es decir, necesitamos las rentas de alquiler de 24 años para cubrir el precio de la vivienda”, apunta Serrano. No está claro cuál sería el PER óptimo, pero el periodo previo a la burbuja (1986-2000) arroja un valor de equilibrio del 19,4, explica este experto, así que “para llegar a este PER de 19-20 es necesario que el precio de la vivienda ajuste un 19% adicional”.
La cuestión es hasta qué punto Sareb presionará los precios. “No tiene por qué, si se usa como referencia de la depreciación las pérdidas calculadas por la consultora Oliver Wyman en un escenario económico adverso, el impacto ya estaría recogido por los saneamientos del último decreto del Gobierno”, apunta el responsable del área inmobiliaria de una entidad financiera, aunque “si los descuentos del banco malo son superiores, sí que tendría un efecto”, añade.
Fuentes del Ministerio de Economía han advertido de que el valor al que elbanco malo asumirá los activos dañados conllevará “un ajuste adicional” sobre las pérdidas calculadas por Oliver Wyman. La cuantía la decidirá el Banco de España. Esta semana, en el marco del salón inmobiliario Barcelona Meeting Point, algunos responsables financieros advirtieron contra los efectos que tendrían de precios demasiado bajos, porque contaminarían la parte sana de la industria inmobiliaria. Aunque si fueran muy altos, no dinamizarían el sector.
El problema del sector inmobiliario es que nadie sabe muy bien lo que vale nada.
Translation - English The bubble still hasn't burst completely
For three years the market has been bogged down with over 670,000 unsold new homes
EL PAÍS: AMANDA MARS Madrid 20 OCT 2012
An auction of 1,100 flats reduced by up to 60%. That was the offer made by nationalized Bankia to “cleanse itself” more rapidly of the property it was left holding when customers stopped paying their mortgages. Last week Banco Sabadell also slashed its prices. According to the Ministry of Public Works, the third quarter of 2012 saw house prices fall more sharply than at any time since the bubble burst (9.3% year-on-year). The housing market is definitely being stirred up: banks are speeding up the sale of what remains of the wreckage because the economic reforms make it compulsory for them to record more losses from their property loan holdings, thereby leaving them free to sell cheap since these reductions in value have already been entered in the accounts. And Sareb - the acronym denoting the name of the 'bad bank' set up by the government to be loaded with toxic assets from bailed-out banks for up to 15 years - is looking to whip up sales.
However, the Spanish property market is not just about the 80 billion euros or so in property assets that the banks and savings banks have estimated as bad debts. The stock of new housing has remained stagnant for three years with over 670,000 properties (latest figures from the end of 2011), despite the fact that the Ministry of Public Works says prices have fallen by 25% from their peak in 2008 and are now back at 2004 levels.
So has the housing bubble in Spain completely burst? “There are still some adjustments to be made [a fall in prices], we're in recession, and with family incomes shrinking the downward trend will continue. The 'bad bank' will no doubt speed up the process because so far the fall has been gradual”, says Ángel Serrano, business manager at Aguirre Newman. Another expert in the sector, Professor José García Montalvo, agrees: “Allowing for inflation, we're back at 2003 price levels. But the bubble hasn't yet burst completely because current prices can't be justified with family incomes at the level they are”.
Job losses, wage cuts and the recession have eaten away the effect of this fall in prices and the amount of money households need to put aside to buy a home is still far too high. Between 1995 and 2000 house prices were equivalent to around four years' total disposable household income. In June 2007 it reached 7.6 times. Today it is still at six.
How much further could prices fall? The experts use another indicator to set a reasonable price for a country's housing - house prices divided by the income from rent (P/E ratio). “The P/E ratio today is 24.3, i.e. we need the rental earnings for 24 years to cover the price of the property”, says Serrano. “It is not clear what the best P/E ratio would be, but the period before the bubble (1986-2000) gives a balanced value of 19.4”, he explains, and therefore “in order to arrive at this P/E ratio of around 19-20, house prices would need to come down another 19%”.
The question is how far Sareb will squeeze prices. “There's no reason it should. If the losses calculated by Oliver Wyman in an adverse economic scenario are used as the benchmark for depreciation, the impact will already be included in the adjustments brought about by the latest government reforms”, says the head of a financial organization's property section, although he adds that “if the discounts offered by the 'bad bank' are higher, then that would have an effect”.
Sources at the Ministry of the Economy have warned that the value at which the 'bad bank' will take damaged assets will involve “an additional adjustment” on top of the losses calculated by Oliver Wyman. The size of this adjustment will be decided by the Bank of Spain. This week, within the framework of the Barcelona Meeting Point real estate exhibition, various financial managers warned of the effects very low prices would have, contaminating the healthy part of the property industry. However, if prices remain too high, they will not bring the sector back to life.
The property sector's problem is that nobody really knows what anything is worth.
Spanish to English: Padres en huelga General field: Social Sciences Detailed field: Education / Pedagogy
Source text - Spanish Padres en huelga
El sistema educativo prevé gastar cifras similares a 2008 con 800,000 alumnos más
EL PAÍS: EDITORIAL 19 OCT 2012
Si hay algo que preocupa a la mayoría de los padres es poder ofrecer a sus hijos una educación de calidad que les prepare para enfrentarse a la vida cuando sean adultos. Los recortes aprobados en los presupuestos educativos —estimados en casi 6.000 millones entre 2010 y 2013— están haciendo mella en las aulas, y eso es algo que las familias acusan rápidamente. Hasta el punto de que los colegios públicos vivieron ayer una situación inédita en España: una huelga de padres en protesta por los recortes y en defensa de un sistema público de calidad.
Pese a los intentos del ministro de Educación, José Ignacio Wert, de argumentar que los recortes no afectan a la calidad de la enseñanza, los padres han visto que el curso comenzaba con menos profesores y más alumnos por clase, cómo desaparecían los profesores de refuerzo y cómo dejaban de cubrirse las bajas por enfermedad. Muchas familias han sufrido también los ajustes en sus propias economías al recortarse drásticamente las ayudas para libros de texto y otras necesidades. El propio ministerio ha reconocido que más de 500.000 alumnos dejarán de recibirlas este curso.
Las cifras globales del presupuesto indican claramente la dimensión del problema. El gasto público para este curso (50.448 millones de euros) es similar al que hubo en 2008, pero en las aulas hay 800.000 alumnos más que entonces. Y aunque el ministro pretenda que los recortes no aumentan la relación de alumnos por clase, sino que la “flexibiliza”, si hay más alumnos y menos profesores el concepto de flexibilidad solo puede ser en este caso al alza.
Los recortes en el sistema público de enseñanza coinciden además con dos fenómenos incipientes, pero significativos, con los que no se contaba y que son una consecuencia directa de la crisis: el retorno a los centros de formación profesional de muchos alumnos que en los años de euforia abandonaron los estudios para trabajar y ahora están en paro; y el trasvase paulatino hacia los centros públicos de alumnos de los centros privados y concertados cuyas familias no pueden seguir soportando, a causa de la crisis, los costes adicionales que se les exige en esos centros.
Este es el panorama que ha llevado a un notable número de padres —las cifras de participación, como es habitual, son dispares— a expresar su malestar dejando de llevar a sus hijos a la escuela. Y la respuesta del ministro ha sido menospreciar sus preocupaciones y tachar a esos padres de irresponsables. Las declaraciones del ministro se convierten con demasiada frecuencia en motivo de alarma. Primero fue displicente con los rectores de las universidades, que le respondieron con un plante; luego se enfrentó con los docentes y ahora acusa a estos padres de exagerar las consecuencias de los recortes y de perjudicar con la protesta a sus propios hijos. De un ministro de Educación se esperan mejores formas.
Translation - English Parents on strike
The education system plans to return to 2008 spending levels with 800,000 more pupils
EL PAÍS: EDITORIAL 19 OCT 2012
If there is one thing most parents worry about it is being able to give their children a quality education that will equip them to face life when they grow up. The cuts approved in the education budget - estimated at almost 6 billion euros between 2010 and 2013 - are having an effect in the classroom and this is something families are quick to complain about, even to the point where state primary schools yesterday experienced a situation unseen in Spain: a strike by parents in protest against the cuts and in defence of a quality public education system.
Despite attempts by the Minister of Education, José Ignacio Wert, to argue that the cuts do not affect the quality of teaching, parents have seen how the academic year began with fewer teachers and more pupils per class, how assistant teachers had disappeared and how sick leave was not being covered. Many families have also been suffering cut-backs in their own budgets now that grants for text books and other items have been drastically reduced. The minister himself has acknowledged that over 500,000 pupils will no longer receive these grants this year.
The overall budget figures clearly show the size of the problem. Public spending for this year (almost 50.5 billion euros) is similar to that for 2008, but with another 800,000 pupils in the classrooms. And although the minister claims that the cuts do not increase teacher-pupil ratios but instead make them more “flexible”, if there are more pupils and fewer teachers then the concept of flexibility in this case can only push the ratio upwards.
The cuts in state education also coincide with two incipient but growing phenomena that have not been taken into account but which are a direct result of the crisis: the return to vocational training centres of many pupils who, in the boom years, left school to work and are now unemployed; and the gradual transfer of pupils from private and subsidized schools to state schools because, due to the crisis, their families can no longer afford the extra costs they need to pay in those centres.
This is the situation that has led a significant number of parents - estimates of those taking part are, as always, inconsistent - to express their concern by keeping their children off school. Yet the response from the Ministry was to belittle their concerns and call these parents irresponsible. The minister's statements all too often turn into causes for alarm. First he was dismissive with the university rectors, who responded by boycotting him; then he took on the teachers; and now he is accusing these parents of exaggerating the consequences of the cuts and of harming their own children by protesting. We expect better than this from a Minister of Education.
Spanish to English: La reforma del sistema público de pensiones en España de 2011: Visión oficial y valoración desde la óptica del sistema de Suecia. Detailed field: Insurance
Source text - Spanish El objetivo de este trabajo es realizar una valoración de la reforma del sistema público de pensiones de España de 2011 desde la óptica del sistema de Suecia. Con este objetivo en mente, después de realizar una breve descripción del sistema español, comentar algunos datos significativos y describir el problema demográfico, se relacionan sus principales contenidos y se examina críticamente la versión oficial. A continuación, se realiza una valoración según cuatro principios: equidad, transparencia, solvencia y comunicación con la sociedad. Se puede concluir que la reforma es una oportunidad perdida al no incorporar ninguno de los elementos para mejorar la gestión de los sistemas de pensiones de reparto, y deja un margen muy elevado para seguir practicando el denominado “populismo en pensiones”.
Translation - English The aim of this paper is to carry out an assessment of the 2011 reform of the public pension system in Spain from the perspective of the Swedish system. With this end in mind we give a brief description of the Spanish system, comment on certain data and explain the demographic problem, then go on to list the main contents of the system and critically examine the official view. After that, an assessment is carried out looking at four principles: equity, transparency, solvency and communication with the public. The conclusion is that the reform was an opportunity missed because it did not incorporate any of the elements for improving the management of pay-as-you-go pension systems and still leaves plenty of room for the practice known as “populism in pensions” to continue.
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Years of experience: 25. Registered at ProZ.com: Jul 2009.
I'm a freelance Spanish-to-English translator living in Sagunto (Spain). I have over twenty years' experience teaching English and more than ten years' experience translating. I've got the Diploma in Translation (DipTransIoLET) and I'm a member of the Chartered Institute of Linguists (MCIL).
Most of my translation work has been for Spanish universities - articles for journals, presentations, doctoral theses, etc - and therefore covers a very wide range of subjects and styles.
I've never missed a deadline and I'm extremely thorough.
An idiosyncrasy. Once I've finished a translation, no matter how long it is I always read it aloud because I believe it's the only way to make sure it's acceptable. As far as I'm concerned, if something can't be read aloud without difficulty, then it's not good enough.
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